ŁAD CZY CHAOS PRZESTRZENNY? – NOWY PLAN MIEJSCOWY DLA OBSZARU „ZAŁUSKI CZĘŚĆ POŁUDNIOWA”

Doczekaliśmy się uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dzielnicy Włochy dla obszaru „Załuski część południowa” (uchwała Rady m.st. Warszawy Nr LXXX/2611/2023 z dnia 20 kwietnia 2023 r., Dz. Urz. Województwa Mazowieckiego z dnia 8 maja 2023 r. poz. 5606 – wraz z rysunkiem). Miasto być może uważa to za sukces, ale dla osiedla domów jednorodzinnych, które stanowi niemal połowę tego obszaru, uchwalony plan zawiera liczne ustalenia niekorzystne, a nawet zagrożenia. Dotyczą one: 1/ przeznaczenia na usługi części terenów niezabudowanych, znajdujących przy ulicy zabudowanej w znacznym stopniu domami jednorodzinnymi (problem funkcji terenu); 2/ układu drogowego, który grozi ruchem ciężarowym w obrębie osiedla mieszkaniowego oraz 3/ braku nowych terenów zielonych i rekreacyjnych, które stanowiłyby ochronę osiedla przed istniejącymi i nowymi uciążliwościami.

Plan „Załuski część południowa” obejmuje obszar ograniczony od północy – Południową Obwodnicą Warszawy (POW), od południa – ulicą Na Skraju, która stanowi granicę Warszawy (Dzielnicy Włochy) i Raszyna, od wschodu – ulicą techniczną biegnącą między POW a ul. Na Skraju i od zachodu – ulicą Janka Muzykanta.

Północna połowa obszaru objętego planem, między POW a ul. Zbiorową, to wiele hektarów niezabudowanych terenów rolnych, które przeznaczono w planie wyłącznie na usługi (U) albo alternatywnie na funkcję mieszkaniową lub usługi (MN/U). Oznacza to zasadniczą zmianę charakteru tego obszaru przez zaplanowanie wielkiej strefy usług w sąsiedztwie istniejącego od lat 50. XX w. i dalej się rozwijającego osiedla mieszkaniowego, które stanowi drugą, południową część obszaru planu. Tworzą je domy jednorodzinne znajdujące się na południe od ul. Zbiorowej do ul. Na Skraju, położone przy tych ulicach oraz łączących je ulicach poprzecznych (m.in. Popas, Odblask, Hipolitowo, Janka Muzykanta). Osiedle to działki oznaczone w planie funkcją czysto mieszkaniową (MN – gdzie jednak można prowadzić nieuciążliwą działalność gospodarczą na 30% powierzchni użytkowej budynku), względnie mieszaną (MN/U – na niektórych posesjach, głównie w rejonie ul. Na Skraju, istnieją nieliczne, małe obiekty usługowe). W tej części obszaru planu są też duże działki niezabudowane, przeznaczone na zabudowę mieszkaniową.

Wybudowanie dziesięć lat temu POW, 200 m na północ od osiedla, zakończyło trwający wiele dziesiątków lat stan niepewności, czy POW powstanie i jaki będzie jej przebieg. Z tą chwilą stało się jasne, że rolniczy obszar pomiędzy POW a ul. Zbiorową może być przedmiotem zainteresowania inwestorów, którzy chętnie lokują usługi w pobliżu obwodnic. Mieszkańcy mieli nadzieje, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, do którego sporządzania przystąpiono na podstawie uchwały Rady m.st. Warszawy z dnia 28 sierpnia 2014 r., spowoduje odpowiednie odseparowanie ewentualnej strefy usług od osiedla. Niestety, w uchwalonym planie stało się odwrotnie.

Plan nie służy osiedlu, gdyż strefę usług ściśle integruje ze strefą mieszkaniową przez siatkę nowych dróg i nie przewiduje żadnego bufora zieleni. Uchwalony w ten sposób akt prawa miejscowego stanowi zaprzeczenie ładu przestrzennego, zdefiniowanego jako „ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne” (art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. z 2023 r. poz. 977).

Przejawem chaosu planistycznego jest po pierwsze, dopuszczenie w planie kilku różnych funkcji terenu przy ul. Zbiorowej, która przebiega w poprzek obszaru planu na długości ok. 1 km. Obecnie jest to ulica w ¾ zabudowana po stronie południowej domami jednorodzinnymi, na pozostałym zaś odcinku tej strony oraz na całej długości po stronie północnej jest niezabudowana. Działki zabudowane oznaczono w planie, zgodnie z istniejącym zagospodarowaniem, jako obszar MN. Natomiast na działkach niezabudowanych przy tej ulicy dopuszczono już usługi, wprowadzając funkcje MN/U i U. Tymczasem ul. Zbiorowa powinna mieć jednorodny, wyłącznie mieszkaniowy charakter po obu stronach (z wyjątkiem jednej działki na jej końcowym odcinku, gdzie kilkadziesiąt lat temu, w nieobowiązującym już stanie prawnym, zlokalizowano nieuciążliwy magazyn odzieży). W planie, wbrew woli mieszkańców, przekształcono charakter tej ulicy, dopuszczając bezpośrednio przy niej usługi. Wielu mieszkańców oczekiwało ustalenia funkcji mieszkaniowej po obu stronach wzdłuż ul. Zbiorowej, w przygotowywanym obecnie nowym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy. Plan „Załuski część południowa” uchwalono jednak, wbrew logice, nie czekając na nowe Studium, którego projekt został niedługo po tym wyłożony do publicznego wglądu (ogłoszenie Prezydenta m. st. Warszawy z dnia 25 maja 2023 r.).

Kolejny bubel planistyczny i zagrożenie dla osiedla, to układ drogowy. Obecnie dla ulic istniejącego osiedla drogą zbiorczą jest ul. Na Skraju, która odprowadza ten ruch do ulicy głównej, tj. Al. Krakowskiej (już poza obszarem planu), a przez nią dalej do POW (rondo także poza obszarem planu), na którą w uchwalonym planie bezpośredniego wjazdu nie ma. W planie nie przewidziano bezpośredniego wyjazdu z planowanej strefy usług w kierunku zachodnim do Al. Krakowskiej, obszar planu kończy się bowiem na ul. Janka Muzykanta.

Wszystkie uliczki dojazdowe między ul. Janka Muzykanta a Al. Krakowskiej są wąskie, nieurządzone i nie nadają się do ruchu ciężarowego (ul. Stoicka, Hipotezy, Lajkonika). W efekcie ruch ciężarowy będzie się kierował na ul. Zbiorową, a z niej ulicami poprzecznymi (np. Janka Muzykanta, Hipolitowo, Odblask, Popas) do ulicy zbiorczej Na Skraju, by w ten sposób osiągnąć skrzyżowanie z Al. Krakowską, gdzie zresztą brak dodatkowego pasa do skrętu w prawo w kierunku POW i Warszawy. Jeżeli przy takim, istniejącym obecnie układzie drogowym powstanie strefa usług, plan nie przewiduje dla ciężarówek innego wyjazdu jak przez wąskie, pokryte płytami betonowymi lub ziemne ulice osiedla, a ul. Na Skraju i Al. Krakowska – mimo że asfaltowe – nie są do takiego ruchu pod względem stanu nawierzchni i przepustowości dostosowane.

Zaplanowano wprawdzie powstanie drugiej drogi zbiorczej, która ma biec od ul. Na Skraju (obok placu zabaw!) i przecinać POW w postaci wiaduktu (lub tunelu). Niestety, wjazdy na tę nową drogę zbiorczą w obszarze planu przewidziano tylko z ul. Zbiorowej i ul. Na Skraju, a zatem ciężarówki ze strefy usług, aby dotrzeć do tej drogi, także będą jeździły pod oknami domów jednorodzinnych. Wbrew pozorom nie ma w obszarze planu wjazdu na tę drogę zbiorczą z zaplanowanej (w formie łamańca) drogi tuż przy POW, gdyż w miejscu „skrzyżowania” droga zbiorcza ma się już wznosić nad POW (lub wchodzić pod POW w tunel).

Faktycznie ulicą zbiorczą stanie się lokalna ul. Zbiorowa, zaplanowana jako kilkunastometrowa arteria, choć taka szerokość nie jest potrzebna, skoro są w niej już prawie wszystkie media. W obszarze strefy usług plan przewiduje siatkę nowych dróg, z których aż sześć wpada właśnie do ul. Zbiorowej, a nie powinny one do niej dochodzić, lecz mieć bezpośrednie wyprowadzenie na zachód i wschód poza osiedlem. Warto też zwrócić uwagę na bulwersujący fakt, że wieloletnia prognoza finansowa nie przewiduje do 2050 r. budowy ani rozbudowy żadnej z ulic już istniejących w obszarze planu. Poza ul. Na Skraju, która jest asfaltowa, ale wymaga pilnie generalnego remontu, są to ulice wyłożone płytami betonowymi lub wręcz ziemne, bez odwodnienia, trawników, drzew, ścieżek rowerowych, w większości bez chodników. I na takich właśnie ulicach mają się jeszcze znaleźć ciężarówki.

Plan nie przewiduje zatem systemu dróg, lecz chaos komunikacyjny. Co ciekawe, wstrzymano prace nad projektami sąsiednich miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – „Opacz część zachodnia” i „Załuski część północna”. Uchwalenie planu „Załuski część południowa” przeforsowano natomiast za wszelką cenę, tymczasem właśnie z nim należało się wstrzymać. Bez planów sąsiednich układ drogowy w tym planie nie jest czytelny, a wręcz może oznaczać wprowadzenie ruchu ciężarowego w osiedle mieszkaniowe. W efekcie mamy siatkę dróg „wyrwaną z kontekstu”, której daleko do wymaganego przepisami sytemu komunikacji (art. 15 ust. 2 pkt 10 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), w szczególności brak zaplanowanych poza osiedlem połączeń z głównymi drogami w okolicy, czyli Al. Krakowską i POW.

Równie bulwersująca i pozbawiona logiki jest koncepcja planu w zakresie tego, co ma stanowić bufor między strefami mieszkaniową i usługową. W zamyśle wielu mieszkańców buforem tym miała być strefa zieleni na działce miejskiej nr 14 z obrębu 2-06-14, na której kilka lat temu, w ramach budżetu partycypacyjnego, posadzono sto drzew. Działka ta, znajdująca się w drugiej linii na północ od ul. Zbiorowej, mogłaby zostać w szerszym zakresie przeznaczona pod zielony bufor, niezbędny nie tylko jako rozgraniczenie strefy mieszkaniowej i usługowej, ale jako ochrona osiedla od hałasu i zanieczyszczeń z POW i oddalonego od osiedla o ok. 1 km lotniska Chopina.

W procesie planowania zabrakło woli i wyobraźni, aby tak te drzewa wykorzystać. W rezultacie zrealizowanie na tej działce przewidzianej w planie funkcji MN/U może oznaczać likwidację drzew. Natomiast, zdaniem autorów planu, buforem mają być: ul. Zbiorowa oraz zaplanowana po jej północnej stronie strefa MN/U. Jest to założenie całkowicie chybione.

Po pierwsze, ul. Zbiorowa nie będzie chroniła osiedla od usług, skoro już przy niej samej zaplanowano funkcję usługową i w tej sytuacji ruchu ciężarowego nie zneutralizuje zasadzenie przewidzianych przy niej dwóch rzędów drzew. Należało zaplanować nieco węższą ul. Zbiorową i przez to zyskać szerzy teren na północ, w tym na strefę zieloną  właśnie na działce miejskiej, tak, aby chronić także ewentualny pas zabudowy po północnej stronie tej ulicy. Po drugie, absurdalne jest twierdzenie planistów, że strefa MN/U oddziela jako bufor strefy U i MN. Przecież strefa MN/U miesza, a nie rozdziela te funkcje. W efekcie, jeżeli na działkach o funkcji MN/U powstaną domy mieszkalne, nie będą mieć żadnej ochrony od strefy U i obwodnicy.

W planie zmarnowano także szansę na utworzenie nowych terenów zielonych na innych działkach miejskich. Jedyny taki teren, istniejący już na rogu ul. Na Skraju i drogi technicznej, to też zasługa mieszkańców, którzy dzięki budżetowi partycypacyjnemu doprowadzili do przekształcenia wielkiego dzikiego wysypiska na zarośniętej od kilkudziesięciu lat działce miejskiej w plac zabaw, siłownię plenerową i boisko. Dalsza część tego terenu – działka miejska nr 94 z obrębu 2-06-15, została w planie przeznaczona pod drogę zbiorczą i funkcję MN/U, mimo że w dniu 25 lutego 2019 r., w wyniku dalszych projektów z budżetu partycypacyjnego, została dla niej wydana decyzja nr 1319 o warunkach zabudowy na park. Ogólnie plan robi wrażenie, jakby wszędzie, gdzie tylko się dało, na terenach niezabudowanych lokowana była funkcja usługowa, a osiedle nie miało prawa do ochrony przed uciążliwościami lotniska, POW i planowanej strefy usług. Szkoda, bo to obszar, gdzie w granicach miasta stołecznego wciąż żyją sarny, lisy i liczne ptaki, gdzie ludzie spacerują z psami i korzystają z dziećmi z jedynego w okolicy terenu rekreacyjnego.

O mieszkańców więc w planie nie zadbano, mimo że od samego początku aktywnie uczestniczyli w procesie planowania. W 2014 r. przekonali władze Warszawy do szybszego przystąpienia do sporządzenia planu, zabierając w tej sprawie głos na posiedzeniu Komisji Ładu Przestrzennego m.st. Warszawy. Jako dobrze zorganizowana wspólnota przekazali liczne wnioski do planu, a po wyłożeniu jego projektu, w czerwcu 2022 r. – aż ponad 100 uwag, na które złożyły się 1823 uwagi szczegółowe. Niestety, prawie 1000 z nich nie zostało uwzględnionych w ogóle, a kilkaset innych uwzględniono tylko częściowo. Niektóre wnioski zawarte w uwagach były do siebie zbliżone treściowo, a mimo to nie przekonały planistów. W rezultacie uwzględniono tylko nikły procent – ponad 100 wniosków szczegółowych, głównie w zakresie ujednolicenia linii rozgraniczających, gdyż pod tym względem w wyłożonym projekcie także panował zupełny chaos. Autorzy planu nie zdecydowali się natomiast na żadne istotniejsze zmiany, zwłaszcza dotyczące siatki dróg i funkcji terenu, które wymagałyby ponownego wyłożenia planu.

Po tych niewielkich korektach projekt planu trafił do Dzielnicy Włochy. Komisja Ładu Przestrzennego, Infrastruktury i Ochrony Środowiska Rady Dzielnicy Włochy wsłuchała się w głosy mieszkańców i zaopiniowała projekt planu negatywnie. Niestety, Rada Dzielnicy Włochy, po burzliwych obradach, z aktywnym udziałem mieszkańców, wydała na sesji w dniu 9 lutego 2023 r. opinię pozytywną, aczkolwiek stało się to nikłą przewagą głosów.

Mieszkańcy przedstawiali swoje racje także na posiedzeniu Komisji Ładu Przestrzennego Rady m.st. Warszawy. Radni nie zabierali głosu merytorycznie i ograniczyli się do głosowania, w wyniku którego projekt planu został zaopiniowany pozytywnie. Na sesji Rady m.st. Warszawy w dniu 20 kwietnia 2023 r., na której był to jeden z ponad 50 punktów porządku obrad, plan został uchwalony przez radnych miasta, również niemających nic w tej sprawie publicznie do powiedzenia, jednakże przy licznych głosach wstrzymujących się. Tym samym Rada m.st. Warszawy uznała za prawidłowy sposób rozpatrzenia setek nieuwzględnionych szczegółowych uwag, zgłoszonych do projektu planu (dokument dołączony do uchwały), mimo że w liście otwartym z dnia 27 lutego 2023 r., podpisanym przez 80 mieszkańców, i w innych pismach kierowanych do władz miasta podnoszone były w tym zakresie poważne zastrzeżenia. Rada m.st. Warszawy nie wzięła też pod uwagę, że uchwalany plan jest niezgodny z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy w zakresie przebiegu planowanej drogi zbiorczej. Tymczasem organ ten może uchwalić plan wyłącznie po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń Studium, jednocześnie rozstrzygając m.in. o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu (art. 20 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).Uchwalony plan był przedmiotem kontroli Wojewody Mazowieckiego, który  nie stwierdził jednak nieważności części ani całości planu w trybie rozstrzygnięcia nadzorczego. Wciąż jednak możliwe jest zaskarżenie planu do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego przez każdego, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą Rady m.st. Warszawy o planie (art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, Dz.U. z 2023 r. poz. 40 i 577). Ostateczny kształt i skutki planu, mimo jego wejścia w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, nie są więc jeszcze ostatecznie przesądzone.

Wejście planu w życie uczyniło bezprzedmiotowym prowadzone w Urzędzie Dzielnicy Włochy postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla sortowni przesyłek kurierskich, na części działek między POW a ul. Zbiorową, które zostało umorzone. Z uchwalonym planem wydaje się sprzeczna tzw. decyzja środowiskowa nr 617/OŚ/2022, którą Prezydent m.st. Warszawy wydał już po wyłożeniu projektu planu w dniu 24 października 2022 r., a która dopuściła niebezpieczne usługi na pow. 10 ha obecnych terenów rolnych, z czego 8 ha miałoby zostać utwardzonych, w odległości 75 m od budynków mieszkalnych (naziemne magazynowanie produktów naftowych, chemicznych, ze stanowiskami obróbki metali, skrawaniem, szlifowaniem, cięciem, spawaniem, pojemnikami na glikol, garaże i parkingi, urządzenia umożliwiające pobór wód podziemnych). Na skutek skorzystania przez organ wydający decyzję środowiskową ze sposobu informowania o postępowaniu tylko za pośrednictwem Elektronicznej Tablicy Informacyjnej (ETO), mieszkańcy, którzy byli stronami tego postępowania, nie wiedzieli o nim i nie brali w nim udziału. W konsekwencji decyzja ta stała się prawomocna. Trudno przewidzieć, jak wejście planu w życie wpłynie w obecnej sytuacji na zamierzenia inwestorów. Plan ogranicza charakter dopuszczalnych usług. Dzieli obszar strefy usługowej siatką dróg, co powinno przeciwdziałać budowaniu ciągów centrów dystrybucyjnych często spotykanych przy trasach szybkiego ruchu, tym bardziej, że ciężar budowy planowanych dróg byłby zapewne przerzucony na inwestorów.

Plan powinien zatem zniechęcać przynajmniej niektórych inwestorów, którzy będą poszukiwać terenów bardziej dogodnych pod względem dojazdu do głównych tras. Niezależnie jednak od tego plan ten przyniósł osiedlu wiele rozwiązań niekorzystnych, zwłaszcza w zakresie układu drogowego i przeznaczenia części terenu.

Osiedle położone na skraju miasta przez dziesięciolecia było zaniedbywane przez władze Warszawy. Wystarczy porównać warunki życia na nim i w sąsiadującym przez ulicę Na Skraju Raszynie, który systematycznie buduje swoje drogi, jest skanalizowany itp. Większość skromnej infrastruktury, która na osiedlu Załuski w ogóle istnieje, została wywalczona na przestrzeni lat przez mieszkańców (lampy uliczne, utwardzenie płytami betonowymi -częściowo z odzysku, gaz, kanalizacja – od dawna niedokończona, drzewa i teren rekreacyjny). Wreszcie, gdy miasto się Załuskami zainteresowało, uczyniło to nie po to, by je ucywilizować na miarę standardów stolicy XXI w., lecz aby wprowadzić dalsze uciążliwości w postaci dudniących po betonie pod oknami ciężarówek. Tak zaplanowany układ drogowy sprawi, że zniszczona ul. Na Skraju ulegnie całkowitej degradacji, a korki, które na niej już powstają, zwiększą się i dotkną mieszkańców oraz przedsiębiorców innych okolicznych osiedli, w tym Palucha, gdzie znajdują się m.in. obiekty lotniska i schronisko dla zwierząt. Żadne kolejne władze nie są w stanie rozwiązać także wielu innych problemów tego terenu, np. odwodnienia, kanalizacji deszczowej. W czasie budowy POW uszkodzono meliorację z lat 70. XX w. i nie wybudowano odwodnienia liniowego wzdłuż POW. W rezultacie podniósł się poziom wód gruntowych, a ulewy doskwierają zwłaszcza mieszkańcom ul. Janka Muzykanta. Plan, niestety, raczej w rozwiązaniu tych problemów nie pomoże.