Kronika „szkieletora” z al. Krakowskiej

W dzisiejszej Polsce, funkcjonującej w gospodarce rynkowej, opuszczone budowle nie są czymś niezwykłym. Zazwyczaj są to budynki po zamkniętych zakładach przemysłowych, firmach usługowych, jednostkach wojskowych, nieczynne dworce kolejowe i autobusowe. Obiekty, które lata swojej świetności dawno mają za sobą. Mniej liczną grupą są niedokończone inwestycje z czasów PRL, a już najmniej liczną niedokończone budynki czy inne obiekty sprzed kilku lat. Pomimo, że ta ostatnia kategoria rzadkością, to paradoksalnie, w dzielnicy Włochy mamy nadreprezentację tego typu obiektów. Przyczyny powstawania nowych, opuszczonych, niedokończonych inwestycji, to zazwyczaj bankructwo, śmierć inwestora lub zatrzymanie budowy przez organy kontrolne, ze względu na wszelakiego rodzaju nieprawidłowości (na przykład bezprawne odstępstwo projektowe od warunków zabudowy zawartych w pozwoleniu na budowę). Zazwyczaj, po przeprowadzeniu stosownych procedur urzędowych, budowa zostaje dokończona.

W niniejszym artykule nie opiszemy, ani nawet nie wymienimy wszystkich tego typu obiektów zlokalizowanych w naszej dzielnicy. Po pierwsze jest ich moim zdaniem, jak na jedną dzielnicę zdecydowanie za dużo, po drugie chciałbym Państwa uwagę skupić na jednym szczególnym obiekcie.

„Bohater” niniejszego artykułu jest relatywnie nowy, duży i usytuowany w eksponowanym miejscu. Nabrał on niezwykle dużego rozgłosu i jest odwiedzany przez różnych ludzi, nawet całe grupy. Wśród bywalców można wyróżnić młodzież młodszą, młodzież starszą, poszukiwaczy przygód, grupy typu URBEX, złomiarzy, przestępców, bezdomnych, samobójców i bóg wie kogo jeszcze. Obiekt sławę zyskał zapewne przez media społecznościowe oraz filmy na platformie YouTube, zamieszczane przez grupy zwane w skrócie jako URBEX.

Opuszczony obiekt, przez długi czas nie był w żaden sposób chroniony ani monitoringiem, ani żadną inną formą ochrony. Ogrodzenie budowlane jak i prowizoryczne drzwi wejściowe do budynków, były notorycznie niszczone i rozmontowywane, tak więc dostęp do pomieszczeń z czasem stawał się coraz łatwiejszy. Z kolei fama o dostępności i wielkości obiektu spowodowała, że był nawiedzany przez osoby przybyłe z różnych części Warszawy, a nawet spoza naszego miasta. Mieszkańcy nieodległych budynków skarżyli się do Straży Miejskiej, Policji i Urzędu Dzielnicy, że panuje bałagan, dochodzi do kradzieży wyposażenia, że jakieś nieodpowiedzialne osoby poruszają się po dachach i platformach przyszłych balkonów, że te osoby rzucają cegłami i innymi elementami wyposażenia budynku, że rozpalany jest ogień, że bywa tam dość głośno i generalnie jest niebezpiecznie. Obawy mieszkańców nie okazały się bezpodstawne. Na przestrzeni kilku lat, na terenie obiektu doszło do wielu wypadków, w tym do 3 śmiertelnych. Jeden z przypadków, to śmierć ewidentnie samobójcza na skutek skoku z najwyższego pietra budynku. Pozostałe 2 zostały zakwalifikowane jako nieszczęśliwe wypadki, polegające na wpadnięciu do niezabezpieczonego szybu windowego.

W związku z tymi i innymi zdarzeniami, częstymi „gośćmi” tego miejsca bywają policjanci z komisariatu Włochy, jak i z graniczącej z Włochami dzielnicy Ochota.

Bywają interwencje pojedynczego patrolu, ale zdarzają się też całe obławy, polegające na udziale wielu funkcjonariuszy, wchodzących na obiekt z kilku stron. Często interwencje te kończą się wyprowadzeniem z obiektu grupy nieletnich, zazwyczaj mieszkańców naszej dzielnicy. Z punktu widzenia służb mundurowych i władz dzielnicy, obiekt ten to permanentne utrapienie, absorbujące funkcjonariuszy i będące fatalną wizytówką bardzo spokojnej dzielnicy.

Obiecujące początki złej historii

Wiele lat temu, dzielnica Włochy nie była jeszcze interesująca dla deweloperów, zwłaszcza tych nastawionych na budowę dużych kompleksów budynków wielorodzinnych, potocznie zwanych blokami. Jednym z pierwszych dużych deweloperów, który rozpoczął tego typu zabudowę w naszej dzielnicy był bardzo znany ze sponsoringu w sporcie, pochodzący z Ząbek pod Warszawą DOLCAN. Deweloper bardzo mocno wszedł w naszą dzielnice, inwestując jednocześnie w wiele działek. Jedne z najważniejszych jego lokalizacji, to działki zlokalizowane przy al. Krakowskiej u zbiegu z ul. Instalatorów. Kilka budynków w tej lokalizacji udało mu się oddać do użytku bez wielkich problemów. W 2014 roku rozpoczął budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, na działce ewidencyjnej nr 91, zlokalizowanej przy al. Krakowskiej 281.

Na działce o powierzchni blisko 5000 m2 zaprojektowano zespół 3 budynków, zbudowanych nad 2-poziomowym garażem: 2 mające 9 i 1 mający 6 kondygnacji. W sumie zaprojektowano 208 lokali mieszkalnych o powierzchniach do 29 do 88m2, 6 lokali użytkowych na parterze oraz 225 miejsc parkingowych w garażu podziemnym. Lokale miały zostać oddane do użytku w II kwartale 2016 roku. Tak się jednak nie stało.

Upadłość

W 2010 roku konsorcjum Dolcan utworzyło spółkę celową do wybudowania kilku inwestycji domów wielorodzinnych, w tym bohatera naszego tekstu, czyli zespół budynków pod adresem al. Krakowska 281. Budowa ruszyła w 2014 roku z wielkim animuszem i mury pięły się do góry w imponującym tempie. Nie mogło być inaczej, skoro cała inwestycja miała zakończyć się w pierwszej połowie 2016 roku. Prawdopodobnie już w czasie, gdy ta inwestycja się rozpoczęła, grupa Dolcan miała zadyszkę finansową, pokaźne zaległości płatnicze wobec podwykonawców i dostawców. Ratunkiem dla funkcjonowania Dolcanu okazał się SK Bank, który postanowił udzielić mu niezbędnego finansowania. Potrzeby dewelopera okazały się tak duże, że przekraczały dopuszczalne limity banku, nałożone przez KNF. W tym celu osoby związane z zarządem Dolcan powołały kilka spółek, teoretycznie niezwiązanych ze sobą. Zaciągając kredyty na te spółki, obeszli zakaz udzielenia przez bank kredytów jednemu podmiotowi na sumę kwot większą niż 25% całego pakietu kredytów, jaki bank obsługuje. To wydrenowanie banku nie przedłużyło znacząco funkcjonowania Dolcan Plus Sp. z o.o. Dolcan oraz spółki zależne nie regulowały na czas zobowiązań wobec kontrahentów oraz nie spłacały kredytów, zaciągniętych w SK Banku. W efekcie, w kłopoty popadł SK Bank i ostatecznie, w listopadzie 2015 roku ogłosił upadłość. W takiej sytuacji syndyk banku od spółek związanych z Dolcanem zażądał zwrotu ponad 1,4 mld zł zaciągniętych kredytów, co stanowiło ponad połowę wszystkich kredytów, jakie SK Bank udzielił swoim klientom na łączną kwotę 2,8 mld zł. Oczywiście Dolcan nie był w stanie zaspokoić tego żądania i na wniosek syndyka SK Banku również został postawiony w stan upadłości. Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w dniu 30 czerwca 2017 roku uwzględnił ten wniosek i deweloper upadł, pozostawiając po sobie niespłacone zobowiązania na kwotę około 800 mln zł.

Kombinacje

Jak to często bywa w sytuacjach, gdy upada spółka posiadająca znaczne aktywa, a której właścicielami są osoby związane z innymi spółkami prawa handlowego, i w tej upadłości również nastąpiła próba wyprowadzenia majątku spółki, do innej spółki powiązanej z nią personalnie. Bohater naszej opowieści w ten sposób wywędrował ze spółki powiązanej z Dolcan Plus S.A. osobą Cezarego Oktawiusza Pachnika ze spółką BUDO-PLUS Sp. z o.o. do spółki Renova Investment, pod pretekstem spłacenia rzekomego długu w kwocie 123 tys. zł. Jasne jest, że za taką kwotę można kupić na wolnym rynku co najwyżej 1 pokój albo miejsce w garażu podziemnym w tej nieruchomości, a nie całą inwestycję wraz z gruntem. Kolejnym krokiem oszustów było przeniesienie prawa własności w maju 2017 roku na spółkę Karda Investments, też w ramach jakiś niejasnych rozliczeń. Na szczęście dla wierzycieli ten proceder udało się zatrzymać syndykowi majątku BUDO-PLUS i zainteresować sprawą prokuraturę. W efekcie postawiła ona 93 osobom ponad 1000 różnych zarzutów. Niemniej jednak, syndyk walczył sądownie kolejnych kilka lat o odzyskanie do masy upadłościowej spółki nieruchomości przy al. Krakowskiej 281, wartej realnie kilkadziesiąt milionów.

Bezpieczeństwo

W październiku 2022 roku, syndyk uzyskał orzeczenie sądu o powrocie nieruchomości do majątku spółki Budo-Plus Sp. z o.o. i przy udziale komornika oraz policji, oficjalnie fizycznie nastąpiło przejęcie nieruchomości przez syndyka. Syndyk zatrudnił ochronę i ponaprawiał ogrodzenie terenu niedokończonej budowy. Niestety, ochrona ta została zapewniona jedynie na 3 miesiące. Po tym czasie, budynki znowu pozostawione zostały same sobie, dostępne dla bezdomnych, złomiarzy, młodzieży szukającej wrażeń, wandali, graficiarzy i każdego, kto miał fantazję tam zawitać. W tym czasie dalej postępowała degradacja obiektu.

O problemach z bezpieczeństwem na tym obiekcie wielokrotnie były informowane władze Dzielnicy Włochy, zarówno przez mieszkańców jak i służby od Straży Miejskiej, przez Policję do Straży Pożarnej. Sprawa bezpieczeństwa tego obiektu wielokrotnie poruszana była na Komisji Rady Dzielnicy, zajmującej się bezpieczeństwem. Ówczesny komendant Włochowskiej policji pan Piotr Dudek opowiadał o tym, jak ten obiekt wygląda w środku, o wielokrotnych wtargnięciach całych grup młodzieży, o akcjach policji zmierzających do bezpiecznego wyprowadzenia wszelkich osób z jego terenu. Po zmroku nie było ani łatwe, ani bezpieczne, bo obiekt nie jest oświetlony, a szyby windowe i klatki schodowe nie są zabezpieczone barierkami, co mogło doprowadzić do upadku z dużej wysokości zarówno uciekających młodych ludzi jak i samych funkcjonariuszy.

Marazm w tej sprawie trwał długo. Syndyk twierdził, że nie ma pieniędzy na zabezpieczenie, a Urząd Dzielnicy też nie poczuwał się do odpowiedzialności za prywatny jakby nie było, obiekt. Impas został przełamany dopiero poprzez zgłoszenie przez policję nieprawidłowości w stanie zabezpieczenia obiektu do PINB, który to zobowiązał syndyka do zdecydowanej poprawy zabezpieczeń obiektu przed wtargnięciem osób nieuprawnionych. Oczywiście na efekty tych zabiegów prawnych trzeba było czekać długo, bo aż do końca wakacji, podczas których budynek odwiedzany był częściej, niż wszystkie zlokalizowane w naszej dzielnicy obiekty kulturalne razem wzięte. Myślę, że każdy obiekt typu biblioteka czy dom kultury pomarzyć może tylko o takiej frekwencji. Cudem jest, że w tym czasie obyło się bez poważnych wypadków. W końcu nietrudno wypaść z niezabezpieczonego balkonu lub spaść na dno szybu windowego.

Ostatecznie, nowe zabezpieczenia w tym nowe ogrodzenie pojawiły się dopiero we wrześniu 2023, co zdecydowanie ograniczyło liczbę wtargnięć i interwencji policji.

Przetarg

Syndyk powierzył procedurę zbycia nieruchomości, Poznańskiej kancelarii prawnej Grenda. Kancelaria ta w dniu 1 czerwca 2023., ogłosiła przetarg i opierając się na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę mgr inż. Macieja Wituskiego, wyznaczyła cenę wywoławczą na 22 mln zł. Oferty zainteresowani mieli prawo składać do dnia 27 lipca 2023. W sumie swoje oferty złożyło 3 oferentów. Wg naszych informacji najwyższa oferta opiewała na 41,5 mln zł netto, co daje kwotę do zapłaty ponad 51 mln zł.

Jak dowiedzieliśmy się od kancelarii organizującej przetarg, kwota została uiszczona przez kupującego i rozpoczęły się procedury formalizacji transakcji. Kupujący został dopuszczony do nieruchomości, i to właśnie nowy właściciel zainwestował w nowe ogrodzenie oraz inne zabezpieczenia przed intruzami.

Stracona szansa

Wśród mieszkańców i części radnych naszej dzielnicy, zaistniała przed wakacjami myśl, że do przetargu na ten obiekt mogłoby stanąć miasto Warszawa. Cena wywoławcza na poziomie 22 mln zł, wydawała się wyjątkowo atrakcyjna, jak na pulę 208 mieszkań wraz z 225 miejscami garażowymi i działką o powierzchni blisko pół hektara. Dzielnica Włochy ma chroniczny niedobór mieszkań komunalnych i socjalnych, tak więc powiększenie puli o ponad 200 lokali, czyli zwiększenie o ponad 10% zasobu dzielnicy, dałoby znaczące skrócenie kolejki oczekujących. Pan Prezydent Rafał Trzaskowski, gdy kandydował na swój urząd, obiecywał budowę znacznej ilości mieszkań komunalnych. Pomimo, iż kadencja samorządowa trwa już 5 lat, obietnica ta nie została dotrzymana. Zakup nieruchomości na al. Krakowskiej 281 byłby wyjściem z twarzą dla władz miasta, wobec mieszkańców dzielnicy Włochy. Niestety, obecny burmistrz dzielnicy Jarosław Karcz nie wyraził zainteresowania tym tematem i nie poparł starań radnych, którzy próbowali załatwiać tę sprawę bezpośrednio z prezydentem Trzaskowskim.

W połowie lipca 2023, Stowarzyszenie Wspólnota Mieszkańców Dzielnicy Włochy złożyło do prezydenta Rafała Trzaskowskiego pismo w tej sprawie. W piśmie tym zawarto sporo argumentów przemawiających za tym, aby miasto kupiło nieruchomość. Wśród argumentów była okazyjna cena, dobra lokalizacja, krótki czas do uzyskania pełnowartościowych lokali, tak potrzebnych mieszkańcom.

Biuro Pana prezydenta odpowiedziało dość szybko, bo już 10 sierpnia 2023, jednak sama odpowiedź jest co prawda bardzo grzeczna i stonowana, acz niestety odmowna. O ile argument, że jest mało czasu na przeprowadzenie uchwały Rady Miasta, w której zabezpieczono by środki finansowe na ten cel, można jeszcze zrozumieć, o tyle argument, że to lokale szykowane pod sprzedaż komercyjną, a więc o innej charakterystyce niż lokale komunalne, to już raczej jakiś absurd. Skoro w kompleksie budynków mają być lokale w przedziale powierzchni 29-88 m2, to są jak najbardziej mieszkania o typowych powierzchniach lokali komunalnych. Na lokale o tym statusie czekają osoby pojedyncze, ale również rodziny 2 osobowe i większe. Są rodziny wielodzietne oraz rodziny wielopokoleniowe. Każdy z zaplanowanych w tym miejscu lokali, dałoby się racjonalnie wykorzystać na potrzeby mieszkańców, oczekujących często od wielu lat na lokal komunalny w naszej dzielnicy.

Epilog

Miasto nie kupiło ani tego szkieletora ani żadnej innej, porzuconej inwestycji w naszej dzielnicy. Szans było co najmniej kilka. Samo też nie rozpoczęło własnych budów budynków mieszkalnych dla oczekujących mieszkańców Włoch.

Nieruchomość przy al. Krakowskiej została finalnie sprzedana prywatnemu podmiotowi, spółce VINCI Immobilier Polska Sp. z o.o. Firma działa na Polskim rynku od 2017 roku i jest podmiotem z kapitałem zagranicznym francuskiego podmiotu VINCI Immobilier SAS.

Ma na swoim koncie wiele realizacji w całej Polsce, w tym kilka w Warszawie. W naszej dzielnicy spółka realizuje pod adresem al. Krakowska 289 inwestycję pod nazwą Kaskady Krakowska, która jest sąsiadką bohatera tego artykułu.

Co prawda, spółka przeniosła na siebie pozwolenie na budowę i wg niego będzie kontynuować budowę, ale z racji otoczenia, w tym wspomnianej Kaskady, spółka postanowiła nieco zmodernizować projekt pod względem designu elewacji oraz wprowadzenia szeregu nowoczesnych rozwiązań, które zespół budynków dostosują do wyższych standardów komfortu zamieszkania, i stworzą spójną wizję architektoniczną z kończoną niebawem inwestycją Kaskady Krakowska.

Inwestor, po przeprowadzeniu wnikliwej ekspertyzy budowlanej, uznał substancję budynków na al. Krakowskiej za zachowaną w bardzo dobrym stanie co do samej konstrukcji, natomiast ze względu na zniszczenia dokonane przez wandali oraz potrzebę modernizacji, podjął decyzję o demontażu wszelkich instalacji mediów oraz skucie tynków wewnętrznych i zrobienia wszystkiego od nowa. Wymieniona zostanie tez cała stolarka okienna z 2 szybowej na 3 szybową, co pozwoli zwiększyć energooszczędność oraz komfort akustyczny mieszkań. Jako uzupełnienie projektu, inwestor wskazuje na takie elementy dodatkowe, jak panele fotowoltaiczne na dachu, miejsca parkingowe, przeznaczone do ładowania pojazdów elektrycznych, instalację odzysku wody retencyjnej oraz patio z roślinnością miododajną.

Miejmy nadzieję, że dokończenie inwestycji, nowemu właścicielowi nie zajmie więcej czasu niż deklarowany 3 kwartał 2025 roku, jako termin oddania do użytku tego obiektu, i w miejscu owianym złą sławą zamieszkają nowi mieszkańcy naszej dzielnicy, którzy docenią walory mieszkania właśnie tu we Włochach, dzielnicy gościnnej i spokojnej. Zapowiedzi inwestora brzmią bardzo optymistycznie i jednocześnie wiarygodnie.

Miejmy też nadzieję, że 8 lat bycia pustostanem nie odcisnęło na obiekcie tak dużego piętna, że mieszkania te będą miały jakieś trudno usuwalne problemy, a cała historia tu opisana trafi do annałów, jako miejska legenda, która z czasem zatrze się w ludzkiej pamięci.

Wojciech Łańcucki