Jak zabetonować Miasto Ogród
Miasto Ogród – piękna koncepcja urbanistyczna powstała w Anglii w końcu XIX w.
Pomysł polegał na budowie osiedla oddalonego od centrum, charakteryzującego się niską, luźną zabudową, a przede wszystkim znacznym udziałem terenów zielonych (ogrodów, skwerów, parków) w ogólnej powierzchni osiedla. Była to odpowiedź na problem przeludnienia miast. W dwudziestoleciu międzywojennym pomysł trafił do Polski. Na podstawie tej koncepcji powstało Miasto Ogród we Włochach, a także osiedla: między innymi w Milanówku, Podkowie Leśnej, Komorowie. Z powodu swego unikatowego charakteru układ urbanistyczny Miasta Ogród Włochy został wpisany do rejestru zabytków.
Przez wiele lat mieszkańcy Włoch cieszyli się względnym spokojem, dbali o swoje ogrody, korzystali z komfortu posiadania miejsc do wypoczynku. Wiedzieli, iż mieszkają na terenie wpisanym jako układ urbanistyczny do rejestru zabytków (ten fakt nakładał i nakłada na inwestorów i deweloperów duże ograniczenia, np. ograniczenia powierzchni zabudowy działki, tworzenia większych powierzchni biologicznie czynnych). Uważali, iż mieszkają na terenie szczególnym i władze dzielnicy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę, będą kładły szczególny nacisk na zachowanie charakteru zabytkowego osiedla. Zauważali zmiany we Włochach, nowe inwestycje deweloperskie, coraz wyższe i coraz rozleglejsze, znikające drzewa i całe ogrody oraz nowe kłopoty wynikające choćby ze wzrostu natężenia ruchu drogowego i coraz mniejszej liczby miejsc do parkowania.
Jaka jest rzeczywistość?
Poniżej jedna z historii nierównej walki o swoje prawa mieszkańców Włoch, w tym przypadku mieszkańców ulic Wałowickiej, Nastrojowej i Rejonowej z deweloperem i sprzyjającymi mu władzami dzielnicy i wydziałem architektury.
Właściciel działki przy ul. Wałowickiej postanowił ją sprzedać. Na działce stał dom jednorodzinny, rosły pięćdziesięcioletnie tuje i był morelowy sad. Nowy właściciel zburzył dom, wyciął wszystkie drzewa i wystąpił do wydziału architektury dzielnicy Włochy o decyzję o warunkach zabudowy. Dokumenty o planowanej budowie otrzymali właściciele działek sąsiednich (zgodnie z prawem władze dzielnicy powiadamiają o planowanej inwestycji właścicieli działek sąsiednich).
Należy z całą mocą podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy jest podstawowym i najważniejszym dokumentem określającym, na co może pozwolić sobie właściciel, zabudowując swoją działkę, tj. wysokość nowego budynku, jego położenie w stosunku do budynków na działkach sąsiednich, wielkość powierzchni biologicznie czynnej itd. Z dokumentów wynikało, iż przy ul. Wałowickiej ma powstać wielorodzinny budynek mieszkalny o wysokości prawie 16 m i w kształcie litery C, tj. jedna część budynku powstanie wzdłuż ul. Wałowickiej, a druga będzie wybudowana w głąb działki. Inwestor (zgodnie z prawem) na tym etapie postępowania nie musiał przedstawić, co planuje wybudować pod ziemią, tj. np. garaż podziemny.
Właściciele działek sąsiednich poszli do urzędu, do wydziału architektury, w celu zaczerpnięcia informacji, jakie przysługują im prawa, jeśli inwestycja będzie miała zbyt duży wpływ na ich nieruchomości zarówno w trakcie budowy, jak i po jej zakończeniu Od urzędniczki wydziału architektury usłyszeli, iż decyzja o warunkach zabudowy tak naprawdę nie będzie miała wpływu na kształt przyszłej inwestycji i najlepiej będzie, jak nie będą zawracać sobie tą sprawą głowy i przestaną się tym interesować. Na szczęście mieszkańcy nie przestali sobie zawracać głowy tą sprawą. Wiedzieli, że jeśli nie będą się interesować tą sprawą, Miasto Ogród Włochy bezpowrotnie przestanie istnieć na kolejnej działce, komfort ich życia zdecydowanie się pogorszy, a wartość ich nieruchomości gwałtownie spadnie.
Z perspektywy czasu z całą odpowiedzialnością należy stwierdzić, iż władze urzędu Włochy i urzędnicy wydziału architektury podjęły rozmowy z sąsiadami w sprawie planowanej inwestycji tylko dlatego, że na tym etapie postępowania przepisy prawa są na tyle precyzyjne. Urzędnicy naszego urzędu nie mieli wyjścia. Już na tym etapie okazało się, że mieszkańcy mogą liczyć tylko na siebie. Urzędnicy z Włoch zachowywali się jak przedstawiciele inwestora. Za nic mieli ludzi, którzy mieszkają we Włochach od wielu lat. W związku z postawą urzędników z Włoch mieszkańcy pisali pisma do Prezydent Miasta, właściwych biur Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, do Stołecznego Konserwatora Zabytków. Trwało to wiele miesięcy. Dzięki uporowi mieszkańców okazało się, iż zgodnie z przepisami inwestor może zabudować tylko 24% działki, wysokość planowanej inwestycji nie może przekraczać 12 m, a budynek może powstać tylko w linii obecnej zabudowy tj. wzdłuż ul. Wałowickiej. Negocjacje trwały także w sprawie powierzchni biologicznie czynnej.
Na koniec, po wielu miesiącach decyzja o warunkach zabudowy została wydana. Mieszkańcy sąsiednich działek byli zadowoleni. Wydawało się, że to, co wynegocjowali, będzie realizowane. Pierwszy etap trudnej walki mieszkańców z urzędnikami o swoje miejsce na ziemi dobiegł końca. Jednak diabeł tkwił w szczegółach. Decyzja o pozwoleniu na budowę dla inwestycji przy ul. Wałowickiej to było nowe wyzwanie. Szczegóły w następnym odcinku.
